Una guía para el consumidor sobre refinanciaciones hipotecarias

Una guía para el consumidor sobre refinanciaciones hipotecarias
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13 enero, 2021

Reducir su tasa de interés

La tasa de interés de su hipoteca está vinculada directamente a cuánto paga en su hipoteca cada mes; las tasas más bajas generalmente significan pagos más bajos. Es posible que pueda obtener una tasa más baja debido a cambios en las condiciones del mercado o porque su puntaje crediticio ha mejorado. Una tasa de interés más baja también puede permitirle acumular capital en su casa más rápidamente.

Por ejemplo, compare los pagos mensuales (de capital e intereses) de un préstamo a tasa fija a 30 años de $ 200 000 al 5,5% y al 6,0%.

Pago mensual @ 6.0% $ 1,199
Pago mensual @ 5.5% $ 1,136
La diferencia cada mes es $ 63
Pero a lo largo de un año, la diferencia se suma a $ 756
Durante 10 años, habrá ahorrado $ 7.560

Ajustar la duración de su hipoteca

Aumente el plazo de su hipoteca: es posible que desee una hipoteca con un plazo más largo para reducir la cantidad que paga cada mes. Sin embargo, esto también aumentará la cantidad de tiempo que hará los pagos de la hipoteca y la cantidad total que terminará pagando por intereses.

Disminuya el plazo de su hipoteca: las hipotecas a corto plazo, por ejemplo, una hipoteca a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años, generalmente tienen tasas de interés más bajas. Además, cancela su préstamo antes, lo que reduce aún más los costos totales de interés. La compensación es que sus pagos mensuales suelen ser más altos porque paga más del principal cada mes.

Por ejemplo, compare los costos de interés totales para un préstamo a tasa fija de $ 200,000 al 6% durante 30 años con un préstamo a tasa fija al 5.5% durante 15 años.

Mensualidad Interés total
Préstamo a 30 años @ 6.0% $ 1,199 $ 231,640
Préstamo a 15 años @ 5,5% $ 1,634 $ 94,120

Consejo: Refinanciar no es la única forma de reducir el plazo de su hipoteca. Al pagar un poco más sobre el capital cada mes, cancelará el préstamo antes y reducirá el plazo de su préstamo. Por ejemplo, agregar $ 50 cada mes a su pago de capital en el préstamo a 30 años anterior reduce el plazo en 3 años y le ahorra más de $ 27,000 en costos de intereses.

Cambio de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija

Si tiene una hipoteca de tasa ajustable, o ARM, sus pagos mensuales cambiarán a medida que cambie la tasa de interés. Con este tipo de hipoteca, sus pagos podrían aumentar o disminuir.

Es posible que se sienta incómodo con la perspectiva de que los pagos de su hipoteca puedan aumentar. En este caso, es posible que desee considerar la posibilidad de cambiar a una hipoteca de tasa fija para estar tranquilo al tener una tasa de interés y un pago mensual constantes. También puede preferir una hipoteca de tasa fija si cree que las tasas de interés aumentarán en el futuro.

Consejo: si su pago mensual de un préstamo de tasa fija incluye montos de depósito en garantía para impuestos y seguro, su pago mensual podría cambiar con el tiempo debido a cambios en los impuestos a la propiedad, seguros o tarifas de asociaciones comunitarias.

Conseguir un ARM con mejores términos

Si actualmente tiene una ARM, ¿el próximo ajuste de la tasa de interés aumentará sustancialmente sus pagos mensuales? Puede optar por refinanciar para obtener otra ARM con mejores condiciones. Por ejemplo, el nuevo préstamo puede comenzar con una tasa de interés más baja. O el nuevo préstamo puede ofrecer ajustes de tasa de interés más pequeños o límites de pago más bajos, lo que significa que la tasa de interés no puede exceder una cierta cantidad. Para obtener más detalles, consulte el Manual del consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable .

Consejo: si está refinanciando de una ARM a otra, verifique la tasa inicial y la tasa completamente indexada. También pregunte acerca de los ajustes de tasas que podría enfrentar durante el plazo del préstamo.

Obtener efectivo del capital acumulado en su hogar

El valor líquido de la vivienda es la diferencia en dólares entre el saldo que adeuda de su hipoteca y el valor de su propiedad. Cuando refinancia por un monto mayor de lo que debe en su casa, puede recibir la diferencia en un pago en efectivo (esto se llama refinanciamiento con retiro de efectivo). Puede optar por hacer esto, por ejemplo, si necesita efectivo para hacer mejoras en el hogar o pagar la educación de un niño.

Sin embargo, recuerde que cuando saca capital, es dueño de menos de su casa. Llevará tiempo recuperar su capital. Esto significa que si necesita vender su casa, no pondrá tanto dinero en su bolsillo después de la venta.

Si está considerando un refinanciamiento con retiro de efectivo, piense también en otras alternativas. En su lugar, podría buscar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Compare un préstamo con garantía hipotecaria con un refinanciamiento con retiro de efectivo para ver cuál es la mejor oferta para usted. Consulte Lo que debe saber sobre las líneas de crédito con garantía hipotecaria .

Consejo: muchos asesores financieros advierten contra el refinanciamiento con retiro de efectivo para pagar deudas no garantizadas (como tarjetas de crédito) o deudas garantizadas a corto plazo (como préstamos para automóviles). Es posible que desee hablar con un asesor financiero de confianza antes de elegir el refinanciamiento con retiro de efectivo como plan de consolidación de deuda.

Ha tenido su hipoteca durante mucho tiempo.

La tabla de amortización muestra que la proporción de su pago que se acredita al principal de su préstamo aumenta cada año, mientras que la proporción que se acredita a los intereses disminuye cada año. En los últimos años de su hipoteca, una mayor parte de su pago se aplica al capital y ayuda a generar capital. Al refinanciar tarde en su hipoteca, reiniciará el proceso de amortización y la mayor parte de su pago mensual se acreditará al pago de intereses nuevamente y no al capital acumulado.

Su hipoteca actual tiene una multa por pago anticipado

Una multa por pago anticipado es una tarifa que los prestamistas pueden cobrar si cancela su préstamo hipotecario antes de tiempo, incluido el refinanciamiento. Si está refinanciando con el mismo prestamista, pregunte si se puede renunciar a la multa por pago anticipado. Debe considerar cuidadosamente los costos de cualquier multa por pago anticipado contra los ahorros que espera obtener del refinanciamiento. Pagar una multa por pago anticipado aumentará el tiempo que le llevará alcanzar el punto de equilibrio, cuando tenga en cuenta los costos del refinanciamiento y los ahorros mensuales que espera obtener.

Planea mudarse de su hogar en los próximos años.

Los ahorros mensuales obtenidos con pagos mensuales más bajos no pueden exceder los costos de refinanciamiento; un cálculo de equilibrio lo ayudará a determinar si vale la pena refinanciar, si planea mudarse en un futuro cercano.

Determinar su elegibilidad para el refinanciamiento es similar al proceso de aprobación por el que pasó con su primera hipoteca. Su prestamista considerará sus ingresos y activos, puntaje crediticio, otras deudas, el valor actual de la propiedad y la cantidad que desea pedir prestada. Si su puntaje crediticio ha mejorado, es posible que pueda obtener un préstamo a una tasa más baja. Por otro lado, si su puntaje crediticio es más bajo ahora que cuando obtuvo su hipoteca actual, es posible que deba pagar una tasa de interés más alta en un nuevo préstamo.

Los prestamistas verán el monto del préstamo que solicita y el valor de su casa, determinado a partir de una tasación. Si la relación préstamo-valor (LTV) no se encuentra dentro de sus pautas de préstamos, es posible que no estén dispuestos a otorgar un préstamo o que le ofrezcan un préstamo con términos menos favorables de los que ya tiene.

Si los precios de la vivienda caen, es posible que su casa no valga tanto como debe en la hipoteca. Incluso si los precios de la vivienda siguen siendo los mismos, si tiene un préstamo que incluye amortización negativa (cuando su pago mensual es menor que el interés que debe, el interés no pagado se agrega a la cantidad que debe), es posible que deba más en su hipoteca que que pidió prestado originalmente. Si este es el caso, podría resultarle difícil refinanciar.

No es inusual pagar del 3 al 6 por ciento de su capital pendiente en tarifas de refinanciamiento. Estos gastos se suman a las multas por pago anticipado u otros costos por cancelar cualquier hipoteca que pueda tener.

Las tarifas de refinanciamiento varían de un estado a otro y de un prestamista a otro. A continuación, se incluyen algunas tarifas típicas y rangos de costos promedio que es más probable que pague al refinanciar. Para obtener más información sobre los costos de liquidación o cierre, consulte la Guía del consumidor sobre costos de liquidación .

Consejo: Puede solicitar una copia de sus documentos de costos de liquidación (el formulario HUD-1) un día antes del cierre de su préstamo. Esto le dará la oportunidad de revisar los documentos y verificar los términos.

Tasa de solicitud. Este cargo cubre los costos iniciales de procesar su solicitud de préstamo y verificar su informe crediticio. Si su préstamo es denegado, es posible que deba pagar esta tarifa. Rango de costo = $ 75 a $ 300

Comisión de originación del préstamo. La tarifa que cobra el prestamista o corredor para evaluar y preparar su préstamo hipotecario. Rango de costo = 0% a 1.5% del principal del préstamo

Puntos. Un punto equivale al 1 por ciento del monto de su préstamo hipotecario. Hay dos tipos de puntos que puede pagar. El primero son los puntos de descuento para préstamos, un cargo único que se paga para reducir la tasa de interés de su préstamo. En segundo lugar, algunos prestamistas y corredores también cobran puntos para ganar dinero con el préstamo. La cantidad de puntos que se le cobran se puede negociar con el prestamista. Rango de costo = 0% a 3% del principal del préstamo

Consejo: El tiempo que espera mantener la hipoteca le ayuda a determinar si vale la pena pagar puntos por adelantado para reducir su tasa de interés. A diferencia de los puntos pagados en su hipoteca original, los puntos pagados para refinanciar pueden no ser completamente deducibles de sus impuestos sobre la renta en el año en que se pagan. Consulte con el Servicio de Impuestos Internos para conocer las reglas actuales para deducir puntos.

Tasa de tasación. Esta tarifa paga la tasación de su casa, a fin de asegurar a los prestamistas que la propiedad vale al menos tanto como el monto del préstamo. Algunos prestamistas y corredores incluyen la tarifa de tasación como parte de la tarifa de solicitud. Tiene derecho a una copia de la tasación, pero debe solicitarla al prestamista. Si está refinanciando y ha tenido una tasación reciente, puede verificar si el prestamista renunciará al requisito de una nueva tasación. Rango de costo = $ 300 a $ 700

Tasa de inspección. El prestamista puede requerir una inspección de termitas y un análisis de la condición estructural de la propiedad por parte de un inspector, ingeniero o consultor de la propiedad. Los prestamistas pueden requerir una prueba del sistema séptico y una prueba del agua para asegurarse de que el pozo y el sistema de agua mantengan un suministro adecuado de agua para la casa. Su estado puede requerir inspecciones específicas adicionales (por ejemplo, inspecciones de plagas en los estados del sur). Rango de costo = $ 175 a $ 350

Honorario de revisión / cierre del abogado. El prestamista generalmente le cobrará los honorarios pagados al abogado o la empresa que realiza el cierre para el prestamista. Rango de costo = $ 500 a $ 1,000

Seguro para propietarios de casas. Su prestamista requerirá que tenga una póliza de seguro para propietarios de vivienda (a veces llamada seguro contra riesgos) vigente en el momento del cierre. La póliza protege contra daños físicos a la casa por incendio, viento, vandalismo y otras causas cubiertas por su póliza. Esta política asegura que la inversión del prestamista estará protegida incluso si la casa se destruye. Con el refinanciamiento, es posible que solo tenga que demostrar que tiene una póliza en vigor. Rango de costo = $ 300 a $ 1,000

Tarifas de FHA, RDS o VA o PMI. Estas tarifas pueden ser necesarias para préstamos asegurados por programas de vivienda del gobierno federal, como préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o los Servicios de Desarrollo Rural (RDS) y préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), así como préstamos convencionales asegurados por seguros hipotecarios privados (PMI). Los préstamos asegurados y los programas de garantía generalmente se aplican si el monto que está pidiendo prestado es más del 80% del valor de la propiedad. Tanto el seguro hipotecario del gobierno como el privado cubren el riesgo del prestamista de que usted no realice todos los pagos del préstamo. Rangos de costos: FHA = 1.5% más 1/2% por año; RDS = 1,75%; VA = 1,25% a 2%; PMI = 0,5% a 1,5%

Búsqueda de título y seguro de título. Esta tarifa cubre el costo de buscar en los registros de la propiedad para asegurarse de que usted es el propietario legítimo y verificar si hay gravámenes. El seguro de título cubre al prestamista contra errores en los resultados de la búsqueda del título. Si surge un problema, el seguro cubre la inversión del prestamista en su hipoteca. Rango de costo = $ 700 a $ 900

Consejo: Pregúntele a la compañía que tiene su póliza de seguro de título actual cuánto le costaría volver a emitir la póliza para un nuevo préstamo. Esto puede reducir su costo.

Tarifa de encuesta. Los prestamistas requieren una encuesta para confirmar la ubicación de los edificios y las mejoras en el terreno. Algunos prestamistas requieren una encuesta completa (y más costosa) para asegurarse de que la casa y otras estructuras estén legalmente donde usted dice que están. Es posible que no tenga que pagar esta tarifa si recientemente se ha realizado una encuesta en su propiedad. Rango de costo = $ 150 a $ 400

Penalización por pago anticipado. Algunos prestamistas cobran una tarifa si cancela su hipoteca existente antes de tiempo. Los préstamos asegurados o garantizados por el gobierno federal generalmente no pueden incluir una multa por pago anticipado y algunos prestamistas, como las uniones de crédito federales, no pueden incluir sanciones por pago anticipado. Además, algunos estados prohíben esta tarifa. Rango de costo = pagos de intereses de uno a seis meses

Los prestamistas a menudo definen el refinanciamiento “sin costo” de manera diferente, así que asegúrese de preguntar acerca de los términos específicos que ofrece cada prestamista. Básicamente, hay dos formas de evitar el pago de tarifas por adelantado.

El primero es un acuerdo en el que el prestamista cubre los costos de cierre, pero le cobra una tasa de interés más alta. Pagará esta tasa más alta durante la vigencia del préstamo.

Consejo: Pídale al prestamista o corredor una comparación de los costos iniciales, el capital, la tasa y los pagos con y sin esta compensación de tasas.

La segunda es cuando las tarifas de refinanciamiento están incluidas (“incorporadas” o “financiadas”) en su préstamo; se convierten en parte del capital que solicita prestado. Si bien no se le pedirá que pague en efectivo por adelantado, en su lugar terminará pagando estas tarifas con intereses durante la vigencia de su préstamo.

Consejo: cuando los prestamistas ofrecen un préstamo “sin costo”, pueden incluir una multa por pago anticipado para disuadirlo de refinanciar durante los primeros años del préstamo. Pídale al prestamista que le ofrece un préstamo sin costo que le explique todos los cargos y multas antes de aceptar estos términos.

Use la hoja de trabajo paso a paso a continuación para darle una estimación aproximada del tiempo que le llevará recuperar sus costos de refinanciamiento antes de beneficiarse de una tasa hipotecaria más baja. El ejemplo asume una hipoteca de tasa fija a 30 años de $ 200,000 al 5% y un préstamo corriente al 6%. Los honorarios del nuevo préstamo son de $ 2,500, pagados en efectivo al cierre.

Consejo: Calcule el beneficio financiero de refinanciar en uno, dos o tres años. ¿El beneficio se compara con sus planes para quedarse en su hogar?

Si planea quedarse en la casa hasta que cancele la hipoteca, es posible que también desee ver el interés total que pagará con los préstamos nuevos y antiguos.

También puede comparar la acumulación de capital en ambos préstamos. Si ha tenido su préstamo actual por un tiempo, una mayor parte de su pago se destina al principal, lo que lo ayuda a generar capital. Si su nuevo préstamo tiene un plazo mayor que el plazo restante de su hipoteca actual, menos de los pagos anticipados se destinarán al principal, lo que ralentizará la acumulación de capital en su vivienda.

Muchas calculadoras de hipotecas en línea están diseñadas para calcular el efecto de refinanciar su hipoteca. Estas calculadoras generalmente requieren información sobre su hipoteca actual (como el capital restante, la tasa de interés y los años restantes de su hipoteca), el nuevo préstamo que está considerando (como el capital, la tasa de interés y el plazo) y el pago inicial costos de cierre que pagará por el préstamo. Algunos pueden solicitar su tasa impositiva y la tasa de interés que puede obtener en inversiones (suponiendo que invertirá sus ahorros). Las calculadoras de refinanciamiento mostrarán la cantidad que ahorrará en comparación con los costos que pagará, para que pueda determinar si la oferta de refinanciamiento es adecuada para usted. La Oficina Nacional de Investigación Económica tiene un ejemplo de calculadora de refinanciamiento.

La búsqueda de un préstamo hipotecario le ayudará a obtener la mejor oferta de financiación. Comprar, comparar y negociar puede ahorrarle miles de dólares. Comience por obtener copias de sus informes crediticios para asegurarse de que la información que contienen sea precisa (visite el sitio web de la Comisión Federal de Comercio para obtener información sobre copias gratuitas de su informe).

La hoja de trabajo de compra de hipotecas – Una docena de preguntas clave para hacer – PDF (33 KB) puede ayudarlo. También puede utilizar nuestro PDF Hoja de trabajo de compra de hipotecas en profundidad (34 KB). Lleve una de estas hojas de trabajo cuando hable con cada prestamista o corredor, y complete la información proporcionada. No tema hacer que los prestamistas y los corredores compitan entre sí por su negocio haciéndoles saber que está buscando la mejor oferta.

Habla con tu prestamista actual

Si planea refinanciar, es posible que desee comenzar con su prestamista actual. Es posible que ese prestamista desee mantener su negocio y esté dispuesto a reducir o eliminar algunas de las tarifas típicas de refinanciamiento. Por ejemplo, es posible que pueda ahorrar en tarifas de búsqueda de título, encuestas e inspección. O su prestamista no puede cobrar una tarifa de solicitud o una tarifa de inicio. Es más probable que esto suceda si su hipoteca actual tiene solo unos pocos años, por lo que la documentación relacionada con ese préstamo aún está vigente. Nuevamente, infórmele a su prestamista que está buscando la mejor oferta.

Compare préstamos antes de decidir

Busque y compare todos los términos que ofrecen los diferentes prestamistas, tanto las tasas de interés como los costos. Recuerde, comprar, comparar y negociar puede ahorrarle miles de dólares.

Los prestamistas están obligados por ley federal a proporcionar un “estimado de buena fe” dentro de los tres días de recibir su solicitud de préstamo. Puede pedirle a su prestamista una estimación de los costos de cierre del préstamo. La estimación debe darle una aproximación detallada de todos los costos involucrados en el cierre. Revise estos documentos detenidamente y compare estos costos con los de otros préstamos. También puede solicitar una copia del formulario de costos de liquidación de HUD-1 un día antes de la fecha prevista para firmar los documentos finales.

Consejo: si desea asegurarse de que la tasa de interés que le ofrece su prestamista sea la tasa que obtiene cuando cierra el préstamo, pregunte sobre un bloqueo de hipoteca (también llamado bloqueo de tasa o compromiso de tasa). Cualquier promesa de bloqueo debe hacerse por escrito. Asegúrese de que su prestamista le explique los costos u obligaciones antes de firmar. Consulte la Guía del consumidor sobre bloqueos hipotecarios .

Obtenga información por escrito

Solicite información por escrito sobre cada préstamo que le interese antes de pagar una tarifa no reembolsable. Es importante que lea esta información y pregunte al prestamista o al corredor sobre cualquier cosa que no comprenda.

Es posible que desee hablar con asesores financieros, asesores de vivienda, otros asesores de confianza o con su abogado. Para comunicarse con una agencia de asesoría de vivienda local, comuníquese con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. Al número gratuito 800-569-4287, o visite la agencia en línea para encontrar un centro cerca de usted.

Utilice periódicos e Internet para comprar

Su periódico local e Internet son buenos lugares para comenzar a buscar un préstamo. Por lo general, puede encontrar información sobre las tasas de interés y los puntos que ofrecen varios prestamistas. Dado que las tasas y los puntos pueden cambiar a diario, querrá consultar las fuentes de información con frecuencia cuando busque un préstamo hipotecario.

Cuidado con los anuncios

Cualquier información inicial que reciba sobre hipotecas probablemente provenga de anuncios, correo, teléfono y solicitudes de puerta a puerta de constructores, corredores de bienes raíces, corredores de hipotecas y prestamistas. Aunque esta información puede ser útil, tenga en cuenta que estos son materiales de marketing: los anuncios y los correos están diseñados para que la hipoteca se vea lo más atractiva posible. Estos anuncios pueden aumentar las tasas de interés iniciales bajas y los pagos mensuales, sin enfatizar que esas tasas y pagos podrían aumentar sustancialmente más adelante. Así que obtenga toda la información y asegúrese de que las ofertas que considere satisfagan sus necesidades financieras.

Cualquier anuncio de un ARM que muestre una tasa de interés introductoria también debe mostrar cuánto tiempo está vigente la tasa y la tasa de porcentaje anual, o APR, del préstamo. Si la APR es mucho más alta que la tasa inicial, eso es una señal de que sus pagos pueden aumentar mucho después del período introductorio, incluso si las tasas de interés del mercado siguen siendo las mismas.

Consejo: si hay una gran diferencia entre la tasa de interés inicial y la APR que aparece en el anuncio, puede significar que hay tarifas altas asociadas con el préstamo.

La elección de una hipoteca puede ser la decisión financiera más importante que tomará. Debe obtener toda la información que necesita para tomar la decisión correcta. Haga preguntas sobre las características de los préstamos cuando hable con prestamistas, agentes hipotecarios, agentes de cierre o liquidación, su abogado y otros profesionales involucrados en la transacción, y siga preguntando hasta que obtenga respuestas claras y completas.

El folleto relacionado, “Guía del consumidor sobre refinanciaciones hipotecarias”, está disponible en formato impreso y PDF. Se encuentran disponibles copias únicas o múltiples del folleto sin cargo. Solicite el folleto por teléfono, correo postal o fax.