¿Qué son los riesgos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?

¿Qué son los riesgos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)?
Category: Tasas De Interés
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13 enero, 2021

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son vehículos de inversión populares que generan ingresos para sus inversores. Un REIT es una empresa que posee y opera varios inmuebles en los que el 90% de los ingresos que genera se paga a los accionistas en forma de dividendos.

Como resultado, los REIT pueden ofrecer a los inversores un flujo constante de ingresos que es particularmente atractivo en un entorno de tipos de interés bajos. Aún así, existen riesgos de REIT que debe comprender antes de realizar una inversión.

Conclusiones clave

  • Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son vehículos de inversión populares que pagan dividendos a los inversores.
  • Un riesgo de los REIT que no cotizan en bolsa (los que no cotizan en bolsa) es que a los inversores les puede resultar difícil investigarlos.
  • Los REIT no negociables tienen poca liquidez, lo que significa que es difícil para los inversores venderlos.
  • Los REIT que cotizan en bolsa tienen el riesgo de perder valor a medida que suben las tasas de interés, lo que normalmente envía capital de inversión a los bonos.

Cómo funcionan los fideicomisos de inversión inmobiliaria

Dado que los REIT devuelven al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas, generalmente ofrecen un rendimiento más alto en comparación con el resto del mercado. Los REIT pagan a sus accionistas a través de dividendos, que son pagos en efectivo de las corporaciones a sus inversores. Aunque muchas empresas también pagan dividendos a sus accionistas, el rendimiento de los dividendos de los REIT supera al de la mayoría de las empresas que pagan dividendos.

Los REIT tienen que pagar el 90% de la renta imponible como dividendos para los accionistas, por lo que normalmente pagan más que la mayoría de las empresas que pagan dividendos.

Algunos REIT se especializan en un sector inmobiliario en particular, mientras que otros son más diversos en sus participaciones. Los REIT pueden contener muchos tipos diferentes de propiedades, que incluyen:

  • Complejos de apartamentos
  • Centros de salud
  • Hoteles
  • Edificios de oficinas
  • Instalaciones de auto-almacenamiento
  • Centros comerciales, como centros comerciales

Los REIT son atractivos para los inversores porque ofrecen la oportunidad de obtener ingresos basados ​​en dividendos de estas propiedades sin poseer ninguna de las propiedades. En otras palabras, los inversores no tienen que invertir dinero y tiempo en comprar una propiedad directamente, lo que puede generar gastos sorpresa y dolores de cabeza interminables.

Si un REIT tiene un buen equipo de gestión, un historial probado y una exposición a buenas propiedades, es tentador pensar que los inversores pueden sentarse y ver crecer su inversión. Desafortunadamente, existen algunas trampas y riesgos para los REIT que los inversores deben conocer antes de tomar decisiones de inversión.

Riesgos de los REIT no negociados

Los REIT no negociados o los REIT no negociados en bolsa no cotizan en una bolsa de valores, lo que abre a los inversores a riesgos especiales.

Valor de la acción

Los REIT no cotizados no cotizan en bolsa, lo que significa que los inversores no pueden investigar su inversión. Como resultado, es difícil determinar el valor del REIT. Algunos REIT no negociables revelarán todos los activos y el valor después de 18 meses de su oferta, pero eso aún no es reconfortante.

Falta de liquidez

Los REIT no negociados también son ilíquidos, lo que significa que es posible que no haya compradores o vendedores en el mercado disponibles cuando un inversor desee realizar una transacción. En muchos casos, los REIT no negociables no se pueden vender durante un mínimo de siete años. Sin embargo, algunos permiten a los inversores recuperar una parte de la inversión después de un año, pero normalmente hay una tarifa.

Distribuciones

Los REIT no negociados necesitan juntar dinero para comprar y administrar propiedades, lo que bloquea el dinero de los inversores. Pero también puede haber un lado más oscuro de este dinero mancomunado. Ese lado más oscuro se refiere a veces al pago de dividendos del dinero de otros inversores, a diferencia de los ingresos generados por una propiedad. Este proceso limita el flujo de caja del REIT y disminuye el valor de las acciones.

Otra desventaja de los REIT no negociados son las tarifas iniciales. La mayoría cobra una tarifa inicial de entre el 9% y el 10%, y algunas veces hasta el 15%. Hay casos en los que los REIT que no cotizan en bolsa tienen una buena gestión y excelentes propiedades, lo que genera rendimientos estelares, pero este también es el caso de los REIT que cotizan en bolsa.

Los REIT no negociados también pueden tener tarifas de administrador externo. Si un REIT no negociado paga a un administrador externo, ese gasto reduce la rentabilidad de los inversores. Si elige invertir en un REIT no negociado, es imperativo hacerle a la gerencia todas las preguntas necesarias relacionadas con los riesgos anteriores. Cuanta más transparencia, mejor.

Riesgos de los REIT que cotizan en bolsa

Los REIT que cotizan en bolsa ofrecen a los inversores una forma de agregar bienes raíces a una cartera de inversiones y obtener un dividendo atractivo. Los REIT que cotizan en bolsa son un juego más seguro que sus contrapartes que no cotizan en bolsa, pero aún existen riesgos.

Riesgo de tipo de interés

El mayor riesgo para los REIT es cuando las tasas de interés suben, lo que reduce la demanda de REIT. En un entorno de tipos en alza, los inversores suelen optar por juegos de ingresos más seguros, como los bonos del Tesoro de EE. UU. Los bonos del Tesoro están garantizados por el gobierno y la mayoría paga una tasa de interés fija. Como resultado, cuando las tasas suben, los REIT se liquidan y el mercado de bonos se recupera a medida que el capital de inversión fluye hacia los bonos.

Sin embargo, se puede argumentar que el aumento de las tasas de interés indica una economía fuerte, lo que significará alquileres y tasas de ocupación más altas. Pero históricamente, los REIT no funcionan bien cuando suben las tasas de interés.

Elegir el REIT incorrecto

El otro riesgo principal es elegir el REIT incorrecto, que puede parecer simplista, pero se trata de lógica. Por ejemplo, los centros comerciales suburbanos han disminuido. Como resultado, es posible que los inversores no quieran invertir en un REIT con exposición a un centro comercial suburbano. Dado que los millennials prefieren la vida urbana por razones de conveniencia y ahorro de costos, los centros comerciales urbanos podrían ser un mejor juego.

Las tendencias cambian, por lo que es importante investigar las propiedades o propiedades dentro del REIT para asegurarse de que sigan siendo relevantes y puedan generar ingresos por alquiler.

Tratamiento fiscal

Aunque no es un riesgo per se, puede ser un factor significativo para algunos inversores que los dividendos REIT se graven como ingresos ordinarios. En otras palabras, la tasa de impuesto a la renta ordinaria es la misma que la tasa de impuesto a la renta de un inversor, que probablemente sea más alta que la tasa de impuesto a los dividendos o los impuestos a las ganancias de capital para las acciones.

La línea de fondo

Invertir en REIT puede ser una alternativa pasiva y generadora de ingresos a la compra directa de una propiedad. Sin embargo, los inversores no deberían dejarse llevar por los grandes pagos de dividendos, ya que los REIT pueden tener un rendimiento inferior al del mercado en un entorno de tasas de interés en aumento.

En cambio, es importante que los inversores elijan REIT que tengan equipos de gestión sólidos, propiedades de calidad basadas en las tendencias actuales y que coticen en bolsa. También es una buena idea trabajar con un contador fiscal de confianza para determinar formas de lograr el tratamiento fiscal más favorable. Por ejemplo, es posible mantener REIT en una cuenta con ventajas fiscales, como una Roth IRA.