¿Qué puntaje crediticio necesito para un préstamo hipotecario?

¿Qué puntaje crediticio necesito para un préstamo hipotecario?
Category: Para Una Hipoteca
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13 enero, 2021

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Fuente de la imagen: Getty Images

Hubo un tiempo en el que podía obtener una hipoteca, independientemente de su puntaje crediticio. Había préstamos sin crédito, préstamos para personas sin ingresos ni activos e incluso préstamos hipotecarios para personas que se habían declarado en quiebra recientemente.

Desafortunadamente, estos estándares de préstamos laxos contribuyeron en gran medida al casi colapso del sistema financiero estadounidense en 2008. Los estándares de préstamos se han endurecido considerablemente desde entonces. Para obtener una hipoteca ahora, debe poder documentar su capacidad para devolverla, y los prestamistas hipotecarios quieren ver un historial crediticio razonablemente bueno.

Dicho esto, no necesita un FICO® Score excelente para obtener una hipoteca. De hecho, si su empleo, activos y otras calificaciones justifican el préstamo, es posible que se sorprenda con los requisitos mínimos de FICO® Score para préstamos hipotecarios.

El puntaje de crédito FICO mínimo para una hipoteca convencional

Una hipoteca convencional es el tipo de préstamo hipotecario más común. Este término se refiere a hipotecas que cumplen con los estándares de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac.

La respuesta corta es que el FICO® Score mínimo requerido para una hipoteca convencional es 620. Sin embargo, este es el mínimo indispensable. Dependiendo del pago inicial, las reservas y otras deudas del prestatario, la puntuación mínima puede llegar a 700 según los últimos estándares de suscripción de Fannie Mae.

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Las hipotecas de la FHA tienen estándares crediticios aún más bajos

Una “hipoteca FHA” se refiere a una hipoteca que está asegurada por el gobierno federal. Para ser elegible para una hipoteca de la FHA, los prestatarios deben tener al menos dos líneas de crédito establecidas, una relación deuda-ingresos (DTI) del 31% o menos excluyendo el pago hipotecario esperado y sin deudas federales en mora.

Siempre que se cumplan esos requisitos, los prestatarios pueden ser elegibles para préstamos de la FHA con puntajes crediticios bastante bajos. Los préstamos de la FHA con un pago inicial mínimo del 3.5% están disponibles con FICO® Scores tan bajos como 580, que generalmente se considera que está en el extremo superior del crédito “deficiente”. Y si un prestatario puede aportar al menos un 10% de anticipo, el requisito de FICO® Score se reduce a 500.

Es importante mencionar que los prestamistas no necesariamente deben cumplir con estos mínimos y pueden establecer sus propios estándares, siempre que superen los puntajes mencionados aquí. Por ejemplo, un prestamista hipotecario que ofrece préstamos FHA podría potencialmente establecer su propio requisito mínimo de FICO® Score en 600, no 580, para la versión de pago inicial bajo del préstamo FHA.

La advertencia de los préstamos de la FHA es que el seguro hipotecario es caro. Los préstamos de la FHA tienen primas de seguro hipotecario en curso en el rango de 0.45% a 1.05% del saldo del préstamo por año, lo cual es competitivo con el seguro hipotecario privado (PMI) que los prestatarios convencionales pueden esperar con menos del 20% de anticipo. Sin embargo, los préstamos de la FHA también tienen una prima de seguro hipotecario inicial del 1,75% del monto del préstamo. Con un préstamo de $ 250,000, esto se traduce en $ 4,375, no una pequeña cantidad de dinero. Además, mientras que los prestatarios convencionales pueden reducir el PMI una vez que el préstamo se paga hasta el 80% del precio de compra, el seguro hipotecario de la FHA es permanente en la mayoría de los casos.

No se trata solo de su puntaje crediticio

Su puntaje crediticio es ciertamente un factor importante para obtener un préstamo hipotecario, pero es solo una pieza del rompecabezas. Además de su FICO® Score, su prestamista hipotecario considerará:

  • Su pago inicial : si bien el pago inicial mínimo para un préstamo convencional es del 3% para los compradores primerizos, los pagos iniciales más altos pueden aumentar sus posibilidades de aprobación y también pueden reducir su tasa de interés. Además, vale la pena mencionar que un pago inicial de menos del 20% probablemente requerirá que pague un seguro hipotecario privado, o PMI.
  • Sus ingresos : los prestamistas quieren saber que usted gana suficiente dinero para justificar el préstamo. En términos generales, los prestamistas quieren ver que el pago de su nueva vivienda constituirá menos del 28% de sus ingresos antes de impuestos y que sus deudas totales (incluido el pago de su hipoteca) serán menos del 45% de sus ingresos.
  • Sus activos : si tiene una cantidad sustancial de ahorros, muchas inversiones u otros activos, puede ayudar a reforzar su solicitud de hipoteca. De hecho, los prestamistas generalmente requieren que tenga una cierta cantidad de pagos hipotecarios (por ejemplo, el valor de seis meses) en reserva.
  • Su historial de empleo : su prestamista no solo quiere ver suficientes ingresos para justificar el préstamo, sino que también quiere saber que es probable que sus ingresos continúen en el futuro previsible. Como regla general, los prestamistas quieren ver al menos dos años de empleo estable en la misma industria, sin brechas significativas.

Para calificar para una hipoteca con un puntaje de crédito cercano al mínimo, es probable que necesite calificaciones muy sólidas en las otras áreas.

Por ejemplo, de acuerdo con las últimas pautas de suscripción de Fannie Mae, para calificar para una hipoteca con un puntaje FICO® de 620, necesitará:

  • Una relación deuda-ingresos (DTI) total del 36% o menos, y un pago inicial de al menos el 25% del precio de compra.
  • Un DTI del 45% o menos, pero también con un pago inicial de al menos el 25% y dos meses de pagos hipotecarios en reserva.

Los puntajes crediticios y otras calificaciones de los prestatarios hipotecarios reales

La mayoría de los prestatarios hipotecarios tienen puntajes crediticios significativamente más altos que los que requiere su programa de préstamos en particular. En octubre de 2018, el comprador de vivienda promedio que obtuvo una hipoteca convencional tenía un puntaje FICO® de 751, según Ellie Mae, un puntaje que en gran parte se considera un gran crédito.

Además, el comprador medio hizo un pago inicial del 20% y tenía una relación deuda-ingresos general del 37%. Esto es más dinero de lo que requiere un préstamo convencional y también es un DTI significativamente menor.

Incluso para un préstamo de la FHA, el prestatario promedio tiene un puntaje FICO® de 676, que generalmente se considera un buen crédito y muy por encima del requisito mínimo. El prestatario promedio de la FHA solo hizo un pago inicial del 5% y tenía un DTI relativamente alto del 44%, lo cual tiene sentido, ya que los prestatarios generalmente utilizan los préstamos de la FHA con poco efectivo para depositar.

He aquí por qué debe aspirar a un puntaje crediticio más alto de lo que requiere su préstamo

El hecho de que pueda calificar para una hipoteca convencional con un puntaje FICO® de 620, o un préstamo FHA con un puntaje FICO® de 500, no significa que sea la mejor idea. Los préstamos FHA son costosos en general y los prestamistas convencionales basan la tasa de interés de su hipoteca en su FICO® Score, entre otros factores. Con un FICO® Score bajo, podría terminar pagando decenas de miles de dólares en intereses adicionales sobre su préstamo, en relación con un prestatario de primer nivel.

Pongamos algunos números detrás de esto. El precio medio de venta de una vivienda es de $ 225,700 a partir de los últimos datos disponibles, por lo que con un pago inicial del 20% (el promedio de un préstamo convencional), esto implica un monto de hipoteca de $ 180,560. A continuación, se indica a qué tipo de pago de hipoteca esto podría traducirse en una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años, según las tasas promedio más recientes por puntaje crediticio:

Rango de puntaje FICO® APR promedio Mensualidad Interés total
760-850 4,376% $ 902 $ 144,022
700-759 4.598% $ 925 $ 152,589
680-699 4,775% $ 945 $ 159.499
660-679 4.989% $ 968 $ 167,946
640-659 5,419% $ 1,016 $ 185,215
620-639 5,965% $ 1,078 $ 207,696

Fuente de datos: myFICO®. Tarifas al 6/12/18.

Este es el punto. Con un puntaje FICO® de 620 como mínimo, es posible calificar para un préstamo hipotecario convencional si el resto de sus calificaciones son sólidas. Sin embargo, por un monto promedio de hipoteca, terminará pagando casi $ 64,000 más en intereses que un prestatario con un excelente FICO® Score superior a 760 por la misma casa exacta . Incluso saltar al siguiente nivel podría ahorrarle mucho dinero. Por lo tanto, si tiene un puntaje de crédito en el límite, podría tener sentido dejar sus planes de compra de vivienda en espera por un tiempo y trabajar para mejorar su puntaje de crédito.

El resultado final de las calificaciones crediticias y los préstamos hipotecarios

En resumen, no es necesario tener un buen puntaje crediticio para obtener un préstamo hipotecario. De lo contrario, los compradores bien calificados pueden obtener una hipoteca convencional con un FICO® Score de 620, mientras que una hipoteca FHA se puede obtener con un FICO® Score de tan solo 500.

Dicho esto, cuanto más sólida sea su solicitud de hipoteca, menor será la tasa de interés que puede esperar. Dado que su puntaje de crédito es una gran pieza del rompecabezas de aprobación de una hipoteca, un mejor puntaje FICO® Score puede traducirse en decenas de miles de dólares en ahorros de intereses a lo largo del tiempo.

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