Pedir dinero prestado para comprar un terreno: cómo encontrar financiación

Pedir dinero prestado para comprar un terreno: cómo encontrar financiación
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13 enero, 2021

Imagen de Hilary Allison © The Balance 2020

Comprar un terreno le permite construir la casa de sus sueños o preservar un trozo de naturaleza. Sin embargo, la tierra puede ser cara, por lo que es posible que necesite un préstamo para financiar su compra. Aunque puede suponer que la tierra es una inversión segura, después de todo, “no están ganando nada más”, los prestamistas ven los préstamos de tierras como riesgosos. Como resultado, el proceso de aprobación puede ser más complicado que los préstamos hipotecarios estándar.

La facilidad y el costo de pedir prestado dependen del tipo de propiedad que esté comprando:

  • Terreno en el que pretendes construir pronto
  • Tierra cruda que no esperas desarrollar

Los préstamos para terrenos pueden ser préstamos a un plazo relativamente corto, que duran de dos a cinco años antes de que venza el pago global. Sin embargo, existen préstamos a más largo plazo (o puede convertirlos en un préstamo a largo plazo), especialmente si está construyendo una casa residencial en la propiedad.  

Compre y construya en un solo paso

Los prestamistas pueden estar más dispuestos a prestar cuando usted tiene planes para construir en su propiedad. Tener tierra cruda es especulativo. Construir una estructura también es arriesgado, pero los bancos podrían sentirse más cómodos si va a agregar valor a la propiedad (agregando una casa, por ejemplo).

Préstamos para la construcción

Es posible que pueda utilizar un solo préstamo para comprar el terreno y financiar la construcción. Este enfoque le permite sufrir menos papeleo y menores costos de cierre. Además, puede asegurar la financiación de todo el proyecto (incluida la finalización de la compilación). No se quedará atrapado en la posesión de tierras mientras busca un prestamista que tal vez nunca se materialice.  

Planos de construcción

Para obtener la aprobación de un préstamo de construcción, deberá presentar los planes a su prestamista, quien generalmente quiere ver que un constructor experimentado esté haciendo el trabajo. Los fondos se distribuirán a lo largo del tiempo a medida que avanza el proyecto, por lo que sus contratistas deberán seguir adelante si esperan recibir el pago.  

Las características del préstamo

Los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo, que a menudo incluyen pagos de intereses y duran menos de un año (idealmente, el proyecto está terminado para entonces). Después de ese tiempo, el préstamo se puede convertir en un préstamo estándar a 30 o 15 años, o refinanciará el préstamo utilizando su estructura recién construida como garantía.

Pago inicial

Para obtener un préstamo para los costos del terreno y la construcción, deberá realizar un pago inicial.    

Planee aportar del 10% al 20% del valor futuro de la vivienda.

Lotes terminados vs.Tierra cruda

Si está comprando un lote que ya tiene servicios públicos y acceso a la calle, generalmente le resultará más fácil obtener la aprobación.

Tierra cruda

Puede financiar tierras crudas, pero los prestamistas pueden dudar (a menos que sea típico de su área, por ejemplo, algunas áreas dependen del propano, pozos y sistemas sépticos). Es costoso agregar cosas como líneas de alcantarillado y electricidad a su propiedad, y existen numerosas oportunidades para gastos inesperados y retrasos.  

Pago inicial

Si está comprando mucho (en una subdivisión en desarrollo, por ejemplo), es posible que pueda depositar tan solo un 15% o un 25%. Para tierra cruda, planifique un mínimo de 30% de anticipo, y es posible que tenga que traer el 50% a la mesa para obtener la aprobación.  

Características del préstamo

Los lotes terminados son menos riesgosos para los prestamistas, por lo que es más probable que ofrezcan préstamos de construcción de un solo paso que se conviertan en hipotecas “permanentes” (o de 30 años) después de completar la construcción. Con los lotes sin terminar, los prestamistas tienden a reducir los plazos de los préstamos (de cinco a diez años, por ejemplo).

Reducir el riesgo de los prestamistas

Si está comprando tierra en bruto, no necesariamente obtendrá un préstamo incobrable. Puede mejorar sus posibilidades de obtener un buen trato si ayuda al prestamista a gestionar el riesgo. Puede ser posible obtener préstamos a más largo plazo, tasas de interés más bajas y un requisito de pago inicial menor. Los factores que ayudan incluyen:

  • Un puntaje de crédito alto (por encima de 680) muestra que ha pedido prestado y pagado deudas con éxito en el pasado.
  • Las proporciones bajas de deuda a ingresos indican que tiene ingresos suficientes para realizar los pagos requeridos.
  • Una pequeña cantidad de préstamo da como resultado pagos más bajos y una propiedad que probablemente sea más fácil de vender.  

No hay planes para desarrollar

Si va a comprar un terreno sin planes para construir una casa o una estructura comercial en el terreno, obtener un préstamo será más difícil. Sin embargo, existen varias opciones para obtener financiación.

Bancos y uniones de crédito locales

Empiece por consultar con las instituciones financieras ubicadas cerca del terreno que planea comprar. Si aún no vive en el área, sus prestamistas locales (y los prestamistas en línea) pueden dudar en aprobar un préstamo para terrenos baldíos. Las instituciones locales conocen el mercado inmobiliario local. Es posible que tengan interés en facilitar las ventas en el área donde está buscando. Aunque las instituciones locales pueden estar dispuestas a otorgar préstamos, aún pueden requerir hasta el 50% como pago inicial y préstamos a plazos relativamente cortos.

Equidad de la vivienda

Si tiene un valor significativo en su vivienda, es posible que pueda pedir prestado contra ese valor con una segunda hipoteca. Con ese enfoque, potencialmente podría financiar el costo total del terreno y evitar el uso de préstamos adicionales. Sin embargo, está asumiendo un riesgo significativo al utilizar su casa como garantía; si no puede realizar los pagos del préstamo, su prestamista puede llevarse su casa en caso de ejecución hipotecaria.  

Las tasas de interés de un préstamo con garantía hipotecaria podrían ser más bajas que las tasas de un préstamo para la compra de terrenos, pero está poniendo su casa en riesgo.

Prestamistas comerciales

Especialmente si utilizará la propiedad con fines comerciales o como inversión, los prestamistas comerciales pueden ser una opción. Para obtener la aprobación, deberá convencer a un oficial de préstamos de que es un riesgo razonable. El reembolso solo puede durar diez años o menos, pero los pagos se pueden calcular utilizando un programa de amortización de 15 o 30 años. Los prestamistas comerciales pueden ser más complacientes cuando se trata de garantías. Es posible que le permitan hacer garantías personales con su residencia, o puede utilizar otros activos (como inversiones o equipo) como garantía.  

Financiamiento del propietario

Si no puede obtener un préstamo de un banco o cooperativa de crédito, es posible que el propietario actual de la propiedad esté dispuesto a financiar la compra. Especialmente con la tierra en bruto, los propietarios pueden saber que es difícil para los compradores obtener financiamiento de los prestamistas tradicionales y es posible que no tengan prisa por cobrar. En esas situaciones, los propietarios suelen recibir un pago inicial relativamente alto, pero todo es negociable. Es común un plazo de pago de 5 o 10 años, pero los pagos se pueden calcular utilizando un calendario de amortización más largo. Un beneficio del financiamiento del propietario es que no pagará los mismos costos de cierre que pagaría a los prestamistas tradicionales (pero aún así vale la pena pagar para investigar el título y los límites; incluso los propietarios honestos pueden cometer errores).  

Prestamistas especializados

Si solo está esperando el momento adecuado para construir o está eligiendo un diseño para su casa, probablemente tendrá que usar las soluciones anteriores. Pero si tiene planes inusuales para su propiedad, es posible que exista un prestamista que se concentre en el uso previsto de la tierra. A diferencia de los bancos (que trabajan con personas que construyen casas, en su mayor parte), los prestamistas especializados se esfuerzan por comprender los riesgos y beneficios de otras razones para la propiedad de la tierra. Estarán más dispuestos a trabajar contigo porque no tienen que llegar a un acuerdo único. Estos prestamistas pueden ser regionales o nacionales, así que busque en línea lo que tenga en mente. Por ejemplo:

  • Conservación de recursos naturales
  • Recreación al aire libre en propiedad privada
  • Parques solares o eólicos
  • Torres celulares o de transmisión
  • Uso agrícola o ganadero, incluida la ganadería, las granjas orgánicas, las granjas de pasatiempos y el alojamiento de caballos    

Consejos para compradores

Haga su tarea antes de comprar un terreno. Es posible que vea la propiedad como una pizarra en blanco llena de potencial, pero es fácil que se le pase por la cabeza.

Costos de cierre

Además del precio de compra, es posible que también deba pagar los costos de cierre si obtiene un préstamo. Busque tarifas de originación, tarifas de procesamiento, costos de verificación de crédito, tarifas de tasación y más. Averigüe cuánto pagará y tome la decisión final de financiamiento con esos números en mente. Para una propiedad relativamente barata, los costos de cierre pueden sumar un porcentaje sustancial del precio de compra.  

Obtenga una encuesta

No asuma que las líneas de cerca, los marcadores o las características geográficas “obvias” actuales marcan con precisión los límites de una propiedad. Solicite a un profesional que complete un estudio de límites y lo verifique antes de comprar la propiedad. Es posible que los propietarios actuales no sepan lo que poseen, y será su problema después de completar la compra.

Compruebe el título

Especialmente si está pidiendo prestado de manera informal (utilizando el valor líquido de su vivienda o el financiamiento del vendedor, por ejemplo), haga lo que hacen los prestamistas profesionales: busque un título. Averigüe si existen embargos u otros problemas con la propiedad antes de entregar el dinero.

Presupuesto para otros costos

Una vez que sea dueño de la tierra, es posible que tenga que pagar gastos adicionales. Revise esos gastos además de cualquier pago de préstamo que realice por el terreno. Los costos potenciales incluyen:

  • Impuestos municipales o del condado (consulte con su asesor fiscal para ver si califica para una deducción)
  • Seguro en terrenos baldíos o edificios abandonados
  • Cuotas de la asociación de propietarios (HOA), si corresponde
  • Cualquier mantenimiento necesario, como reparación de cercas, gestión de drenaje, etc.
  • Costos de construcción, si alguna vez decide construir, agregar servicios o mejorar el acceso a la propiedad
  • Tarifas de permisos, para cualquier actividad que haya planeado en la propiedad

Conozca las reglas

Cuando vea terrenos baldíos, puede asumir que todo es posible. Sin embargo, las leyes locales y los requisitos de zonificación pueden limitar lo que puede hacer, incluso en su propiedad privada. Las reglas de HOA pueden ser especialmente frustrantes. Hable con las autoridades locales, un abogado de bienes raíces y los vecinos (si es posible) antes de aceptar comprar.

Si descubre algún problema con una propiedad que está pendiente, pregunte sobre cómo hacer cambios. Es posible que no tenga suerte o que pueda hacer lo que quiera después de seguir los procedimientos adecuados (a veces, completar el papeleo y pagar las tarifas es todo lo que necesita). Podría ser más fácil si pide permiso en lugar de molestar a sus vecinos.