Explicación de qué es una hipoteca inversa – Definición; Reglas

Explicación de qué es una hipoteca inversa – Definición; Reglas
Category: Hipoteca Inversa
Author:
13 enero, 2021

Información para personas mayores y sus seres queridos

Una hipoteca inversa , también conocida como hipoteca de conversión del valor neto de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés ) en los Estados Unidos, es un producto financiero para propietarios de 62 años o más que han acumulado valor líquido de la vivienda y desean utilizarlo para complementar los ingresos de jubilación. A diferencia de una hipoteca a plazo convencional, no hay que realizar pagos hipotecarios mensuales . Los prestatarios siguen siendo responsables de pagar los impuestos y el seguro de la propiedad y deben continuar utilizando la propiedad como residencia principal durante la vigencia del préstamo.

Estos productos crediticios pueden ser difíciles de explicar o comprender, incluso para las personas que tienen mucha experiencia financiera. Hemos elaborado este artículo introductorio con la esperanza de explicar mejor los conceptos básicos en términos simples. Esto es lo que cubriremos:

Hipotecas inversas para tontos

En general, es más fácil explicar estos préstamos comenzando con una comparación con un producto financiero más conocido, el préstamo con garantía hipotecaria. En esencia, la hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria diseñado para ayudar a las personas mayores a aprovechar la plusvalía de sus viviendas. Este préstamo solo está disponible para propietarios de 62 años o más y que hayan acumulado un valor sustancial de la vivienda.

Las otras características únicas de una hipoteca inversa se explican mejor mediante una comparación con las hipotecas a plazo tradicionales. En una hipoteca a plazo, el prestatario realiza pagos mensuales al prestamista, reduciendo gradualmente el saldo del préstamo y acumulando capital. Con una hipoteca inversa, el prestatario recibe pagos del prestamista y no necesita devolver los pagos al prestamista mientras viva en la casa y continúe cumpliendo con las responsabilidades básicas, como el pago de impuestos y seguros. El saldo del préstamo crece con el tiempo a medida que el prestatario recibe pagos y se acumulan intereses sobre el préstamo; El valor líquido de la vivienda disminuye con el tiempo. Esencialmente, la hipoteca funciona en la dirección inversa de una hipoteca a plazo, que es de donde proviene el término “inverso”.

Todos los préstamos deben ser reembolsados ​​eventualmente, y este no es diferente. El préstamo vence una vez que el prestatario vende la casa o fallece. Por supuesto, el prestatario también puede optar por cancelar el préstamo en cualquier momento. En la mayoría de los casos, una hipoteca revertida se paga cuando se vende la vivienda hipotecada. Es importante tener en cuenta que las hipotecas inversas están diseñadas para que la cantidad adeuda no exceda el valor de la vivienda. Si, por ejemplo, el saldo de una hipoteca inversa es de $ 150 000 y la casa se vende por $ 125 000, el prestatario no debe la diferencia. Si la casa puede venderse por un valor superior al de la hipoteca inversa, esa equidad pertenece al prestatario o al patrimonio del prestatario.

Hoy en día, casi todas las hipotecas inversas que se originan son hipotecas de conversión del valor real de la vivienda (HECM). El HECM es un programa de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y estos préstamos están garantizados por el gobierno federal. Esto significa que no necesita preocuparse de que su prestamista de hipoteca inversa no le haga los pagos. Cubriremos lo que esto realmente significa más adelante, pero es importante tener en cuenta que el resto de la información aquí se aplica a las hipotecas inversas HECM a menos que se indique explícitamente.

¿Quién es elegible para una hipoteca inversa?

Una de las fortalezas del programa de préstamos HECM es que no existen requisitos demasiado restrictivos, lo que hace que estos préstamos sean más fáciles de calificar que otros productos financieros, como un refinanciamiento hipotecario, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).

Eres elegible para una hipoteca inversa si:

  • Tienes 62 años o más.
  • Usted es dueño de su casa y la usa como su residencia principal.
  • La casa es unifamiliar, multifamiliar (hasta 4) o un condominio aprobado o casa prefabricada.
  • Usted es dueño de su propia casa libre y clara o solo le queda una pequeña cantidad para pagar de la hipoteca existente.
  • Su vivienda está en buenas condiciones antes de contratar el préstamo.

Debe reunirse con un asesor aprobado por HUD antes de obtener una hipoteca inversa para determinar si el producto es adecuado para sus necesidades. Las sesiones de asesoramiento lo ayudarán a comprender cómo funciona el préstamo y las diferentes alternativas que están disponibles para usted.

Todos los posibles prestatarios también deben someterse a una evaluación financiera para calificar. Esta evaluación asegura que el prestatario pueda pagar:

  • Impuestos de propiedad
  • Seguro para propietarios de casas
  • Mantenimiento básico del hogar
  • Tarifas de la Asociación de propietarios de viviendas (HOA) si corresponde

Cómo funciona

Cuando usted es dueño de una casa con una hipoteca tradicional, gana equidad con el tiempo a medida que paga el préstamo. El valor líquido de la vivienda es la diferencia entre el valor de su vivienda, su valor de tasación y cualquier deuda que tenga por hipotecas contra la vivienda. Digamos, por ejemplo, que usted es dueño de una casa por valor de $ 300,000 en el mercado inmobiliario actual, y solo debe $ 50,000 en el saldo de la hipoteca, habiendo pagado el resto. Tiene un valor inmobiliario valioso por valor de $ 250,000, que se calcula tomando el valor de $ 300,000 y restando los $ 50,000 que aún se deben. Si usted es como la mayoría de los estadounidenses, es muy probable que estos 250.000 dólares de capital social representen una parte sustancial de su patrimonio neto y, cuando llegue a la edad de jubilación, es posible que desee o necesite aprovechar esta riqueza para complementar sus ingresos fijos.

Hay algunas opciones para aprovechar el valor neto de su vivienda con las que puede estar familiarizado: vender la vivienda, obtener un préstamo con garantía hipotecaria u obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria. Sin embargo, estas opciones pueden no ser adecuadas para usted: vender su casa no tiene sentido si no desea mudarse, y las opciones de préstamos con garantía hipotecaria y HELOC pueden ser difíciles de obtener.

Sin embargo, existe una solución alternativa que es la hipoteca inversa. Si es elegible y el producto es adecuado para sus necesidades, un prestamista puede ofrecerle pagos mensuales fijos o una línea de crédito basada en el valor de su capital. Aunque hay otros factores involucrados, puede pensar en el prestamista que le otorgará un préstamo en función de la cantidad de capital que tenga en la propiedad.

¿Cuánto puedo pedir prestado?

El monto de su hipoteca inversa se basa en la edad que tiene, el valor de su casa y la tasa de interés que le ofrecen el préstamo.

En términos generales, su poder de endeudamiento aumenta:

  • Cuando seas mayor. Una persona de 80 años podrá pedir prestado más que una persona de 62 años si todos los demás factores son iguales.
  • Si su casa es más valiosa y / o tiene una mayor cantidad de garantía hipotecaria.
  • A medida que bajan las tasas de interés. Podrá pedir prestado más a una tasa del 4% que a una tasa del 6%.

Opciones para retirar su dinero

Una de las mejores características del programa HECM es que los prestatarios reciben una gran flexibilidad en la forma en que reciben los ingresos de la hipoteca inversa.

Hay cuatro opciones básicas:

  • Retirar una suma global de efectivo cuando se cierre el préstamo.
  • Reciba una anualidad mensual mientras el prestatario viva en la casa. Esto se llama anualidad de “tenencia”.
  • Reciba una anualidad mensual por un período de tiempo determinado elegido por el prestatario. Esta es una anualidad de “término”.
  • Obtenga una línea de crédito que pueda utilizar a discreción del prestatario. Esta línea de crédito en realidad crece con el paso del tiempo.

Por supuesto, una persona mayor que obtenga una hipoteca inversa también puede optar por combinar varias opciones en un plan que mejor se adapte a sus necesidades. Por ejemplo, una persona mayor podría optar por retirar una cierta cantidad de efectivo al cierre y al mismo tiempo recibir una anualidad.

También existe una flexibilidad significativa al cambiar de una opción a otra a lo largo del tiempo. Por ejemplo, si un prestatario que recibe una anualidad desea cambiar a una línea de crédito, puede hacerlo pagando una pequeña tarifa.

¿Cómo se involucra el gobierno?

Este es un gran punto de confusión, especialmente porque los anuncios a veces han promovido la hipoteca inversa como un “beneficio del gobierno” de algún tipo. Primero, es importante tener en cuenta que la FHA, una agencia gubernamental, no le está prestando dinero. Trabaja con una empresa privada y la FHA le ofrece una garantía sobre su préstamo. Esta garantía te protege de dos formas significativas.

Primero, la FHA garantiza que la persona mayor recibirá todos los pagos a los que tiene derecho como resultado de la hipoteca inversa. Esto elimina el riesgo de que el prestamista se declare en quiebra o simplemente se niegue a cumplir con sus obligaciones. En segundo lugar, la FHA protege al prestatario y su patrimonio para que no deba más por el préstamo de lo que vale la vivienda. En circunstancias en las que la deuda pendiente de la hipoteca inversa excede el valor de la vivienda, la FHA cubre la diferencia.

Beneficios clave

El monto de su hipoteca inversa se basa en su edad, cuánto vale su casa y qué tasa de interés le ofrecen los prestamistas. En términos generales, cuanto mayor sea su edad y más valga su casa, más recibirá.

Con una hipoteca inversa no hay préstamo que pagar mientras esté vivo, viviendo en la casa y manteniendo los términos de su préstamo. Puede hacer que se le desembolse el dinero en forma de cheque o línea de crédito. Los pagos de suma global también son populares; en 2011, el 73% de los prestatarios optaron por un pago único.

Por lo general, el préstamo no debe reembolsarse hasta que el último propietario sobreviviente fallezca o se mude de la casa. Después de que eso suceda, el patrimonio generalmente vende esa casa y usa los ingresos para pagar el préstamo de hipoteca inversa. Si queda dinero extra, los herederos se quedan con él. Si la casa se vende y no hay suficiente dinero para reembolsar los pagos que ha realizado el prestamista, entonces el prestamista tiene mala suerte. Tienen que aceptar la pérdida económica y no pueden perseguir a los herederos por el saldo.

¿Tarifas de hipoteca inversa?

Hay tres tarifas principales que los prestatarios deben pagar. La mayoría son similares a los que se pagan en una hipoteca a plazo.

Estas son las tarifas iniciales que deberá pagar:

  • Comisión de apertura pagada al prestamista. Esto está regulado por el gobierno y varía desde un mínimo de $ 2,500 hasta un máximo de $ 6,000, dependiendo del valor de su propiedad. La fórmula exacta es el 2% de los primeros $ 200,000 en valor de la propiedad y el 1% de la cantidad superior a $ 200,000.
  • Tarifa de terceros. Se trata de múltiples tarifas más pequeñas pagadas a terceros individuales, pero las hemos agrupado para simplificar. Tasación, título, inspección, etc.
  • Prima inicial del seguro hipotecario (MIP). Esta tarifa se paga a la FHA y en todos los casos es el 2% del valor de la propiedad. Esta prima paga las protecciones que la FHA otorga a los prestatarios.

Durante la vigencia de la hipoteca inversa, los prestatarios también deben seguir pagando un MIP anual del 0,5% sobre el saldo del préstamo. También se devengarán intereses sobre el saldo. Generalmente, los costos de una hipoteca inversa se financian con el préstamo para que el prestatario no tenga que pagar de su bolsillo. En cambio, el dinero se toma del valor líquido de la vivienda.

Regresemos a nuestro ejemplo de antes, donde teníamos una casa de $ 300,000 y sumamos las tarifas.

  • Primero está la tarifa de originación, calculada como $ 200,000 * 2% + $ 100,000 * 1% = $ 5,000.
  • En segundo lugar, están los costos de cierre de terceros, que estimamos en $ 1,500.
  • En tercer lugar está el MIP inicial, calculado como $ 200,000 * 2.0% = $ 4,000

Esto da un costo inicial de $ 10,500, que generalmente se financia, lo que significa que se agrega al saldo del préstamo. Esto significa que antes de pedir prestado dinero, ha gastado $ 10,500 del valor líquido de su vivienda para obtener el préstamo.

Por supuesto, no todos los prestamistas cobran la tarifa de apertura máxima posible. Es posible encontrar uno que le cobre una cantidad reducida y, en algunos casos, es posible obtener un reembolso, que es esencialmente una tarifa de originación negativa.

¿Tiene alguna obligación un prestatario de hipoteca inversa?

La casa debe seguir utilizándose como residencia principal. Las personas mayores también deben mantener la casa, hacer las reparaciones necesarias y mantenerse al día con los impuestos a la propiedad y las primas del seguro de propiedad. De lo contrario, corren el riesgo de impago. La quiebra también puede ser una violación del contrato de hipoteca de reserva. Una vez que el propietario se encuentra en situación de incumplimiento, está sujeto a una ejecución hipotecaria, y la pérdida inesperada de su hogar puede ser especialmente trágica para una persona mayor. Afortunadamente, la evaluación financiera agregada en 2014 hace que esto sea mucho menos probable.

¿Es una hipoteca inversa adecuada para usted?

En 2012, la Oficina de Protección Financiera al Consumidor elaboró ​​un informe para examinar la industria de las hipotecas inversas. Este informe concluyó que los siguientes grupos de personas mayores tenían más probabilidades de beneficiarse de la obtención de una hipoteca inversa:

  • Aquellos que buscan complementar una renta fija en la jubilación.
  • Aquellos que necesitan una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) pero no pueden calificar.
  • Personas mayores que permanecerán en el hogar por un horizonte de tiempo prolongado.
  • Aquellos que buscan utilizar una hipoteca inversa como herramienta financiera como parte de una estrategia de planificación de la jubilación.

Esta lista es un buen comienzo y tenemos algunos usos adicionales para las hipotecas inversas que los consumidores pueden encontrar útiles. Aquí hay formas adicionales en que una persona mayor podría usar los ingresos de una hipoteca inversa:

  • Pague una hipoteca a plazo y elimine el pago mensual que la acompaña.
  • Use una línea de crédito como un medio para pagar gastos inesperados, protegerse contra la pérdida de ingresos por la muerte de un cónyuge y / o asegurarse de que los ingresos de jubilación permanezcan estables incluso si sus otras fuentes de fondos fluctúan.
  • Compre una casa usando el programa HECM for Purchase.

Algunas preguntas que debe hacerse

1. ¿Hay alguien que viva en la casa que se hipotecará además del prestatario o los prestatarios?

SÍ: Cuando el prestatario fallece o se muda de la vivienda, la hipoteca inversa vence. Esto podría afectar a las personas que viven con usted, como un cónyuge más joven, hijos u otros miembros de la familia. Discuta la situación con ellos de antemano y luego proceda si tiene sentido para usted.

NO: No hay necesidad de preocuparse de que su familia o seres queridos tengan que mudarse cuando venza la hipoteca inversa.

2. ¿Planea seguir viviendo en su casa por un período de tiempo prolongado?

SÍ: Las hipotecas inversas son caras en un horizonte de tiempo corto y se vuelven progresivamente menos caras a medida que pasa el tiempo. Por lo tanto, es más probable que una hipoteca inversa sea adecuada para usted si permanecerá en su casa durante mucho tiempo.

NO: Si no planea quedarse en su casa, existen otras opciones a corto plazo que probablemente sean más económicas. Es menos probable que una hipoteca inversa sea adecuada para usted, especialmente después de que la FHA descontinuó el programa HECM Saver.

3. ¿Es importante para usted dejar su casa a su familia sin deudas?

SÍ: Una hipoteca inversa probablemente no sea adecuada para usted. Si se siente cómodo dejando algunas deudas en su casa, existen opciones de hipotecas inversas que limitarán la cantidad de capital que retire, dejando a sus herederos con una herencia más valiosa.

NO: Es más probable que una hipoteca inversa sea adecuada para usted.

Además, la persona mayor debe continuar usando la casa como su residencia principal. Una vez que la casa no se utiliza como residencia principal durante 12 meses, la hipoteca inversa vence.

Información específica del estado

También hemos elaborado guías para estados específicos diseñadas para brindar a las personas mayores información relevante y localizada. Puede consultar estas guías siguiendo el enlace correspondiente a continuación:

  • Alabama
  • Alaska
  • Arizona
  • Arkansas
  • Colorado
  • Connecticut
  • Georgia
  • Hawai
  • Idaho
  • Illinois
  • Indiana
  • Iowa
  • Kansas
  • Kentucky
  • Luisiana
  • Massachusetts
  • Maine
  • Michigan
  • Minnesota
  • Misisipí
  • Misuri
  • Nebraska
  • Nevada
  • New Hampshire
  • New Jersey
  • Nuevo Mexico
  • Carolina del Norte
  • Dakota del Norte
  • Oklahoma
  • Oregón
  • Pensilvania
  • Carolina del Sur
  • Tennesse
  • Utah
  • Virginia
  • Washington
  • Wisconsin

Si ya tiene un préstamo HECM, probablemente esté buscando nuestra página sobre cómo refinanciar una hipoteca inversa. También puede leer nuestra guía para casas prefabricadas.

¿Qué tan popular es el programa de préstamos HECM?

Hasta la fecha, ha habido más de 1 millón de préstamos HECM originados en los Estados Unidos. El programa comenzó a cobrar impulso a principios de la década de 2000 y, en la actualidad, entre 40.000 y 60.000 personas mayores suelen contratar una hipoteca inversa cada año. Hemos reunido el gráfico y la tabla a continuación para ayudarlo a visualizar su popularidad.